Tổng thầu Design & Build là gì?

Tổng thầu Design & Build là đơn vị chịu trách nhiệm cả thiết kế và thi công công trình trong cùng một phạm vi hợp đồng.

Design & Build thường được viết tắt là D&B, trong đó:

  • Design: thiết kế.

  • Build: thi công xây dựng.

Thay vì chủ đầu tư ký riêng một hợp đồng với đơn vị thiết kế và một hợp đồng khác với nhà thầu thi công, mô hình Design & Build giúp gom hai nhóm công việc này về một đầu mối chính.

Tổng thầu sẽ tổ chức quá trình từ phát triển thiết kế, phối hợp kỹ thuật đến thi công và bàn giao công trình theo phạm vi đã thỏa thuận.

Design & Build hoạt động như thế nào?

Trong mô hình truyền thống, quá trình thực hiện thường diễn ra theo trình tự:

Thiết kế → hoàn thiện hồ sơ → lựa chọn nhà thầu → thi công.

Với Design & Build, thiết kế và thi công được tổ chức trong cùng một hệ thống quản lý.

Tổng thầu có thể vừa phát triển hồ sơ thiết kế, vừa chuẩn bị vật tư, biện pháp thi công và kế hoạch triển khai các hạng mục tiếp theo.

Nhờ đó, một số công việc có thể được phối hợp sớm hơn thay vì phải chờ toàn bộ hồ sơ hoàn thiện mới bắt đầu chuẩn bị thi công.

Tổng thầu Design & Build làm những công việc gì?

Phạm vi cụ thể phụ thuộc vào từng hợp đồng, nhưng thường có thể bao gồm:

  • Khảo sát yêu cầu của chủ đầu tư.

  • Nghiên cứu hiện trạng.

  • Phát triển phương án thiết kế.

  • Thiết kế kiến trúc.

  • Thiết kế kết cấu.

  • Thiết kế MEP.

  • Phối hợp các bộ môn.

  • Lập bản vẽ thi công.

  • Lập kế hoạch triển khai.

  • Lập biện pháp thi công.

  • Quản lý vật tư.

  • Tổ chức thi công.

  • Quản lý nhà thầu phụ.

  • Kiểm soát chất lượng.

  • Quản lý tiến độ.

  • Nghiệm thu.

  • Hoàn thiện hồ sơ bàn giao.

Một số tổng thầu còn cung cấp thêm các dịch vụ liên quan đến nội thất, thiết bị hoặc vận hành thử tùy dự án.

Vai trò của tổng thầu Design & Build

Tổng thầu D&B đóng vai trò kết nối giữa ý tưởng thiết kế và khả năng thi công thực tế.

Trong mô hình tách riêng, đơn vị thiết kế và nhà thầu thi công có thể có cách tiếp cận khác nhau.

Design & Build giúp một đầu mối chịu trách nhiệm đồng thời về:

  • Tính khả thi của thiết kế.

  • Chi phí triển khai.

  • Biện pháp thi công.

  • Khả năng cung ứng vật liệu.

  • Tiến độ.

  • Chất lượng công trình.

Điều này đặc biệt hữu ích với những dự án cần phối hợp chặt giữa kiến trúc, kết cấu và hệ thống kỹ thuật.

Design & Build khác phương thức truyền thống như thế nào?

Điểm khác biệt chính nằm ở số lượng đầu mối và cách tổ chức công việc.

Phương thức truyền thống

Chủ đầu tư thường làm việc riêng với:

  • Đơn vị tư vấn thiết kế.

  • Nhà thầu thi công.

Nhà thầu thường tham gia sau khi hồ sơ thiết kế đã được hoàn thiện ở mức cần thiết.

Design & Build

Một đơn vị hoặc liên danh chịu trách nhiệm cả thiết kế và thi công.

Nhà thầu được tham gia vào quá trình phát triển giải pháp từ sớm, nên các vấn đề về vật liệu, biện pháp thi công và chi phí có thể được xem xét ngay trong quá trình thiết kế.

Ví dụ về mô hình Design & Build

Một doanh nghiệp muốn xây dựng nhà xưởng mới.

Theo phương thức truyền thống, doanh nghiệp có thể thuê một công ty thiết kế nhà xưởng, sau đó dùng bộ hồ sơ này để lựa chọn nhà thầu thi công.

Nếu triển khai theo Design & Build, chủ đầu tư ký hợp đồng với một tổng thầu.

Tổng thầu có thể chịu trách nhiệm:

  • Phát triển phương án nhà xưởng.

  • Thiết kế kết cấu.

  • Thiết kế hệ thống MEP.

  • Lập hồ sơ thi công.

  • Thi công phần xây dựng.

  • Thi công kết cấu thép.

  • Phối hợp các hệ thống kỹ thuật.

  • Hoàn thiện công trình.

Chủ đầu tư nhờ đó làm việc với một đầu mối chính xuyên suốt dự án.

Những loại công trình nào thường áp dụng Design & Build?

Mô hình này có thể được áp dụng cho nhiều loại công trình như:

  • Nhà xưởng.

  • Nhà máy.

  • Văn phòng.

  • Showroom.

  • Trung tâm thương mại.

  • Kho hàng.

  • Trung tâm logistics.

  • Khách sạn.

  • Nhà ở.

  • Biệt thự.

  • Công trình nội thất.

  • Một số dự án công nghiệp.

Mức độ phù hợp phụ thuộc vào quy mô, yêu cầu kỹ thuật và cách quản lý của chủ đầu tư.

Ưu điểm của Design & Build

Một đầu mối quản lý

Chủ đầu tư không phải trực tiếp điều phối riêng đơn vị thiết kế và nhà thầu thi công.

Điều này giúp giảm số lượng đầu mối trao đổi trong quá trình dự án.

Thiết kế gắn với khả năng thi công

Nhà thầu tham gia từ giai đoạn thiết kế nên các giải pháp có thể được xem xét dưới góc độ:

  • Khả năng thi công.

  • Vật liệu.

  • Thiết bị.

  • Chi phí.

  • Thời gian triển khai.

Nhờ đó, thiết kế có thể sát hơn với điều kiện thực tế.

Giảm xung đột giữa thiết kế và thi công

Khi cùng một hệ thống quản lý chịu trách nhiệm cho cả hai phần, các vấn đề phát sinh giữa hồ sơ thiết kế và hiện trường có thể được xử lý nhanh hơn.

Thuận tiện kiểm soát tiến độ

Thiết kế và thi công có thể được lập kế hoạch đồng bộ.

Một số hạng mục có thể được chuẩn bị sớm khi đủ điều kiện thay vì phải chờ toàn bộ dự án hoàn thành thiết kế.

Kiểm soát chi phí từ giai đoạn thiết kế

Nhà thầu có thể đưa thông tin về vật liệu, biện pháp thi công và khả năng cung ứng vào quá trình thiết kế.

Điều này giúp hạn chế việc lựa chọn phương án thiết kế khó thi công hoặc vượt quá ngân sách dự kiến.

Những thách thức khi triển khai Design & Build

Mô hình này cũng yêu cầu chủ đầu tư lựa chọn tổng thầu có năng lực thực sự.

Một số vấn đề có thể phát sinh gồm:

  • Yêu cầu ban đầu của chủ đầu tư chưa rõ.

  • Phạm vi thiết kế không được xác định cụ thể.

  • Khó so sánh giữa các đề xuất nếu mỗi nhà thầu đưa ra giải pháp khác nhau.

  • Thay đổi yêu cầu trong quá trình triển khai.

  • Tổng thầu không đủ năng lực thiết kế hoặc thi công.

  • Thiếu cơ chế kiểm soát chất lượng thiết kế.

Vì vậy, việc xác định rõ yêu cầu đầu bài ngay từ đầu là rất quan trọng.

Design & Build khác EPC như thế nào?

Design & Build và EPC đều có phạm vi rộng hơn hợp đồng thi công thông thường, nhưng không hoàn toàn giống nhau.

Design & Build tập trung chủ yếu vào:

Thiết kế + thi công.

Trong khi đó, EPC bao gồm:

Engineering + Procurement + Construction.

EPC thường có phạm vi mua sắm và cung cấp thiết bị rõ nét hơn, đặc biệt trong các dự án công nghiệp, năng lượng hoặc nhà máy có hệ thống công nghệ phức tạp.

Design & Build thường được sử dụng rộng hơn cho công trình xây dựng dân dụng, thương mại và công nghiệp thông thường.

Design & Build khác tổng thầu thi công như thế nào?

Tổng thầu thi công thường nhận hồ sơ thiết kế từ chủ đầu tư hoặc đơn vị tư vấn và tập trung vào tổ chức xây dựng.

Tổng thầu Design & Build lại tham gia từ giai đoạn thiết kế.

Vì vậy, D&B chịu trách nhiệm rộng hơn ở phần phát triển giải pháp và phối hợp thiết kế với thi công.

Tổng thầu Design & Build có thể thuê nhà thầu phụ không?

Có.

Tổng thầu D&B không nhất thiết trực tiếp thực hiện mọi hạng mục.

Tùy dự án, tổng thầu có thể thuê:

  • Đơn vị tư vấn chuyên ngành.

  • Nhà thầu kết cấu thép.

  • Nhà thầu MEP.

  • Nhà thầu PCCC.

  • Nhà thầu điện.

  • Nhà thầu HVAC.

  • Nhà thầu nhôm kính.

  • Nhà thầu nội thất.

  • Nhà thầu cảnh quan.

Tổng thầu vẫn chịu trách nhiệm điều phối các đơn vị này trong phạm vi hợp đồng của mình.

Quy trình triển khai một dự án Design & Build

Một dự án D&B thường có thể trải qua các bước chính như:

Xác định yêu cầu

Chủ đầu tư cung cấp các thông tin về:

  • Mục tiêu dự án.

  • Công năng.

  • Diện tích.

  • Tiêu chuẩn mong muốn.

  • Ngân sách.

  • Tiến độ.

Phát triển phương án thiết kế

Tổng thầu nghiên cứu yêu cầu và xây dựng phương án phù hợp.

Thiết kế kỹ thuật

Các bộ môn kiến trúc, kết cấu và MEP được phát triển và phối hợp.

Lập kế hoạch thi công

Tổng thầu xác định trình tự triển khai, nguồn lực, vật tư và biện pháp thi công.

Thi công

Các hạng mục được tổ chức triển khai theo hồ sơ được phê duyệt.

Kiểm tra và nghiệm thu

Công việc được kiểm tra theo từng giai đoạn trước khi hoàn thiện.

Bàn giao

Sau khi hoàn thành, tổng thầu bàn giao công trình và hồ sơ theo yêu cầu hợp đồng.

Tiêu chí lựa chọn tổng thầu Design & Build

Chủ đầu tư nên đánh giá cả năng lực thiết kế lẫn thi công.

Kinh nghiệm dự án tương tự

Ưu tiên đơn vị đã hoàn thành các công trình có quy mô và công năng gần với dự án cần thực hiện.

Năng lực thiết kế

Cần xem xét đội ngũ kiến trúc sư, kỹ sư và khả năng phối hợp giữa các bộ môn.

Năng lực thi công

Nhà thầu phải có khả năng tổ chức nhân lực, thiết bị và quản lý hiện trường.

Khả năng kiểm soát chi phí

Một tổng thầu tốt cần có khả năng cân bằng giữa yêu cầu thiết kế và ngân sách dự án.

Khả năng quản lý tiến độ

Thiết kế, mua vật tư và thi công phải được liên kết trong một kế hoạch thống nhất.

Năng lực quản lý nhà thầu phụ

Nhà thầu D&B thường sử dụng nhiều đơn vị chuyên ngành nên khả năng điều phối là yếu tố quan trọng.

Những thông tin nên yêu cầu từ tổng thầu D&B

Trước khi lựa chọn, chủ đầu tư có thể yêu cầu:

  • Hồ sơ năng lực.

  • Danh sách dự án Design & Build đã thực hiện.

  • Hồ sơ thiết kế tiêu biểu.

  • Hình ảnh công trình hoàn thành.

  • Đội ngũ nhân sự chủ chốt.

  • Sơ đồ tổ chức dự án.

  • Kế hoạch triển khai.

  • Tiến độ dự kiến.

  • Biện pháp thi công.

  • Hệ thống quản lý chất lượng.

  • Danh sách nhà thầu phụ dự kiến.

Những thông tin này giúp chủ đầu tư đánh giá cả khả năng thiết kế và năng lực triển khai thực tế.

Hợp đồng Design & Build cần làm rõ những gì?

Do tổng thầu chịu trách nhiệm cả thiết kế và thi công, hợp đồng cần xác định rõ:

  • Yêu cầu thiết kế.

  • Phạm vi thiết kế.

  • Phạm vi thi công.

  • Tiêu chuẩn vật liệu.

  • Tiêu chuẩn kỹ thuật.

  • Mốc phê duyệt thiết kế.

  • Tiến độ.

  • Giá trị hợp đồng.

  • Cơ chế xử lý thay đổi.

  • Nghiệm thu.

  • Thanh toán.

  • Bảo hành.

  • Hồ sơ bàn giao.

Đặc biệt, yêu cầu đầu bài và phạm vi công việc cần được mô tả đủ rõ để hạn chế phát sinh trong quá trình thực hiện.

Khi nào nên lựa chọn Design & Build?

Mô hình này phù hợp khi chủ đầu tư muốn:

  • Giảm số lượng đầu mối quản lý.

  • Đồng bộ thiết kế và thi công.

  • Rút ngắn quá trình phối hợp.

  • Kiểm soát ngân sách sớm.

  • Có một đơn vị chịu trách nhiệm xuyên suốt.

  • Triển khai dự án theo kế hoạch tổng thể.

Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn cần có cơ chế kiểm soát để đảm bảo giải pháp thiết kế đáp ứng đúng nhu cầu sử dụng và chất lượng kỳ vọng.

Tìm tổng thầu Design & Build trên Nhathau.com

Nhathau.com hướng đến xây dựng nền tảng thông tin chuyên ngành giúp chủ đầu tư tìm kiếm các tổng thầu có năng lực thiết kế và thi công phù hợp với từng loại dự án.

Người dùng có thể tham khảo doanh nghiệp theo lĩnh vực hoạt động, khu vực, hồ sơ năng lực và các công trình đã thực hiện trước khi lựa chọn đối tác.

Đối với các tổng thầu Design & Build, Nhathau.com cũng là kênh giới thiệu năng lực thiết kế, thi công và dự án tiêu biểu đến các chủ đầu tư đang có nhu cầu triển khai công trình.