Nghiệm thu công trình là gì?

Nghiệm thu công trình là quá trình kiểm tra, đánh giá và xác nhận chất lượng của công việc xây dựng, bộ phận, giai đoạn hoặc toàn bộ công trình trước khi chuyển sang bước tiếp theo hoặc đưa công trình vào khai thác, sử dụng.

Từ ngày 1/7/2026, khung pháp lý hiện hành về quản lý chất lượng và nghiệm thu công trình được đặt trên Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định số 207/2026/NĐ-CP; Nghị định 207 cũng có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.

Nghiệm thu không chỉ diễn ra một lần khi công trình hoàn thành. Trong thực tế, quá trình này được thực hiện xuyên suốt quá trình thi công.

Có thể hình dung theo trình tự:

Nghiệm thu công việc → Nghiệm thu bộ phận/giai đoạn khi cần → Thí nghiệm, chạy thử → Nghiệm thu hoàn thành → Kiểm tra của cơ quan có thẩm quyền nếu thuộc đối tượng → Bàn giao, đưa vào sử dụng.

Nghiệm thu công trình gồm những bước nào?

Một quy trình nghiệm thu xây dựng có thể được chia thành các bước chính sau:

  1. Chuẩn bị hồ sơ và kiểm tra điều kiện nghiệm thu.

  2. Nghiệm thu từng công việc xây dựng.

  3. Nghiệm thu bộ phận hoặc giai đoạn thi công khi cần.

  4. Thí nghiệm, kiểm tra và chạy thử hệ thống.

  5. Nghiệm thu hoàn thành hạng mục hoặc công trình.

  6. Kiểm tra công tác nghiệm thu của cơ quan nhà nước nếu công trình thuộc đối tượng phải kiểm tra.

  7. Khắc phục tồn tại, hoàn thiện hồ sơ và bàn giao công trình.

Tùy loại và quy mô dự án, một số bước có thể được tổ chức khác nhau.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và kiểm tra điều kiện nghiệm thu

Trước khi yêu cầu nghiệm thu, nhà thầu cần kiểm tra công việc đã hoàn thành có phù hợp với hồ sơ được duyệt hay không.

Các tài liệu thường cần xem xét gồm:

  • Hồ sơ thiết kế.

  • Shop Drawing được chấp thuận.

  • Chỉ dẫn kỹ thuật.

  • Hồ sơ vật liệu.

  • Kết quả thí nghiệm.

  • Kết quả kiểm tra thiết bị.

  • Nhật ký thi công.

  • Bản vẽ liên quan.

  • Các tài liệu kỹ thuật của nhà sản xuất.

  • Hồ sơ điều chỉnh thiết kế nếu có.

Theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP, việc nghiệm thu công việc phải căn cứ vào hồ sơ thiết kế, bản vẽ thi công, chỉ dẫn kỹ thuật, quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng cùng kết quả kiểm tra, thí nghiệm, quan trắc liên quan đến đối tượng nghiệm thu.

Việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ trước khi mời nghiệm thu giúp giảm tình trạng phải kiểm tra lại nhiều lần.

Bước 2: Nghiệm thu công việc xây dựng

Đây là cấp nghiệm thu cơ bản và diễn ra thường xuyên nhất trên công trường.

Ví dụ:

  • Nghiệm thu cốt thép.

  • Nghiệm thu cốp pha.

  • Nghiệm thu bê tông.

  • Nghiệm thu xây tường.

  • Nghiệm thu chống thấm.

  • Nghiệm thu đường ống.

  • Nghiệm thu thang máng cáp.

  • Nghiệm thu thiết bị.

  • Nghiệm thu trần.

  • Nghiệm thu hoàn thiện.

Theo quy định hiện hành, người trực tiếp giám sát thi công và người trực tiếp phụ trách kỹ thuật thi công của nhà thầu thực hiện nghiệm thu công việc tại công trường; kết quả được xác nhận bằng biên bản.

Vì sao phải nghiệm thu từng công việc?

Nhiều công việc sau khi hoàn thành sẽ bị che khuất bởi công việc tiếp theo.

Ví dụ:

Cốt thép sẽ bị che sau khi đổ bê tông.

Đường ống có thể bị che sau khi đóng trần.

Chống thấm có thể bị che sau khi lát gạch.

Nếu không kiểm tra trước, rất khó xác định chất lượng sau khi hạng mục đã bị che khuất.

Vì vậy, nghiệm thu từng công việc giúp phát hiện sai sót trước khi chuyển sang bước tiếp theo.

Biên bản nghiệm thu công việc gồm những nội dung gì?

Theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP, biên bản nghiệm thu công việc có thể được lập riêng cho từng công việc hoặc chung cho nhiều công việc trong một hạng mục theo trình tự thi công. Nội dung chính gồm tên công việc, thời gian và địa điểm nghiệm thu, thành phần ký, kết luận nghiệm thu, chữ ký và phụ lục nếu có.

Kết luận cần thể hiện rõ:

  • Chấp nhận nghiệm thu.

  • Không chấp nhận nghiệm thu.

  • Có được triển khai công việc tiếp theo hay không.

  • Nội dung cần sửa chữa hoặc hoàn thiện nếu có.

Thời gian nghiệm thu công việc

Theo quy định hiện hành, người giám sát thi công phải thực hiện nghiệm thu công việc xây dựng trong thời gian không quá 24 giờ kể từ khi nhận được đề nghị nghiệm thu của nhà thầu; nếu không đồng ý nghiệm thu thì phải thông báo lý do bằng văn bản.

Điều này đòi hỏi nhà thầu phải chủ động lập kế hoạch nghiệm thu phù hợp với tiến độ công trường.

Bước 3: Nghiệm thu giai đoạn thi công hoặc bộ phận công trình

Không phải tất cả dự án đều cần tổ chức nghiệm thu giai đoạn theo một cấu trúc giống nhau.

Chủ đầu tư và các nhà thầu liên quan có thể thỏa thuận tổ chức nghiệm thu giai đoạn hoặc bộ phận công trình trong những trường hợp như:

  • Kết thúc một giai đoạn cần đánh giá chất lượng trước khi chuyển sang giai đoạn tiếp theo.

  • Kết thúc một bộ phận công trình cần kiểm tra.

  • Kết thúc một gói thầu xây dựng.

Ví dụ:

Phần móng → phần thân → hoàn thiện → MEP → chạy thử.

Hoặc:

Kết cấu → kiến trúc → cơ điện → nội thất.

Căn cứ nghiệm thu giai đoạn

Việc nghiệm thu giai đoạn hoặc bộ phận công trình được xem xét trên cơ sở:

  • Kết quả nghiệm thu các công việc trước đó.

  • Kết quả thí nghiệm.

  • Kết quả kiểm tra.

  • Kết quả kiểm định nếu có.

  • Kết quả thử nghiệm.

  • Kết quả chạy thử.

  • Hồ sơ thiết kế.

  • Các yêu cầu kỹ thuật.

  • Các yêu cầu pháp lý liên quan.

Kết quả nghiệm thu được xác nhận bằng biên bản.

Bước 4: Thí nghiệm, kiểm tra và chạy thử

Đối với nhiều công trình, việc quan sát bằng mắt hoặc kiểm tra kích thước chưa đủ để xác nhận chất lượng.

Một số hạng mục cần:

  • Thí nghiệm vật liệu.

  • Kiểm tra áp lực.

  • Thử kín.

  • Đo điện trở.

  • Đo cách điện.

  • Kiểm tra tiếp địa.

  • Thử tải.

  • Kiểm định.

  • Quan trắc.

  • Chạy thử thiết bị.

  • Chạy thử liên động hệ thống.

Đặc biệt với công trình MEP và công nghiệp, chạy thử là bước quan trọng trước khi nghiệm thu hoàn thành.

Chạy thử hệ thống là gì?

Chạy thử giúp xác định thiết bị hoặc hệ thống có hoạt động đúng theo yêu cầu thiết kế hay không.

Ví dụ:

  • Hệ thống điều hòa.

  • Máy bơm.

  • Tủ điện.

  • Máy phát điện.

  • Hệ thống cấp nước.

  • Hệ thống xử lý nước.

  • Dây chuyền sản xuất.

  • Hệ thống điều khiển.

Đối với nghiệm thu hoàn thành, kết quả thí nghiệm, quan trắc, kiểm tra, kiểm định, thử nghiệm và chạy thử phải đáp ứng yêu cầu kỹ thuật theo thiết kế.

Bước 5: Nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình hoặc công trình

Đây là bước quan trọng trước khi công trình được đưa vào sử dụng.

Theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức và trực tiếp tham gia nghiệm thu hoàn thành toàn bộ hạng mục hoặc công trình trước khi đưa vào sử dụng khi đáp ứng các điều kiện theo quy định.

Điều kiện nghiệm thu hoàn thành

Các điều kiện chính gồm:

  • Công việc xây dựng đã được thi công đầy đủ theo hồ sơ thiết kế được phê duyệt.

  • Công tác nghiệm thu công việc, bộ phận và giai đoạn đã được thực hiện đầy đủ.

  • Kết quả thí nghiệm, kiểm tra, quan trắc, kiểm định, thử nghiệm và chạy thử đáp ứng yêu cầu kỹ thuật.

  • Công trình đáp ứng các quy định liên quan đến phòng cháy, chữa cháy, môi trường và pháp luật chuyên ngành có liên quan.

Chỉ khi các điều kiện cần thiết được đáp ứng mới tiến hành xác nhận nghiệm thu hoàn thành.

Biên bản nghiệm thu hoàn thành gồm những gì?

Biên bản nghiệm thu hoàn thành thường thể hiện:

  • Tên hạng mục hoặc công trình.

  • Thời gian nghiệm thu.

  • Địa điểm nghiệm thu.

  • Thành phần tham gia.

  • Đánh giá điều kiện nghiệm thu.

  • Đánh giá sự phù hợp với thiết kế.

  • Kết luận chấp thuận hoặc không chấp thuận.

  • Nội dung cần sửa chữa, hoàn thiện nếu có.

  • Thời điểm tính bảo hành.

  • Chữ ký của các bên liên quan.

  • Phụ lục nếu có.

Đây là một trong những tài liệu quan trọng trong hồ sơ hoàn thành công trình.

Ai ký biên bản nghiệm thu hoàn thành?

Tùy mô hình dự án, thành phần có thể gồm đại diện:

  • Chủ đầu tư.

  • Nhà thầu giám sát.

  • Nhà thầu thi công chính.

  • Nhà thầu thiết kế khi hợp đồng hoặc quy định dự án yêu cầu.

  • Các chủ thể khác theo loại hợp đồng và hình thức đầu tư.

Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định cụ thể thành phần ký biên bản nghiệm thu hoàn thành, bao gồm đại diện chủ đầu tư, nhà thầu giám sát, nhà thầu chính và các chủ thể liên quan trong từng trường hợp.

Nghiệm thu có điều kiện là gì?

Trong một số trường hợp, công trình đã cơ bản hoàn thành theo thiết kế nhưng vẫn còn một số tồn tại nhỏ.

Nếu những tồn tại này không ảnh hưởng đến khả năng chịu lực, thời hạn sử dụng và công năng của công trình, chủ đầu tư có thể quyết định tổ chức nghiệm thu có điều kiện theo quy định.

Biên bản phải nêu rõ:

  • Những tồn tại cần khắc phục.

  • Công việc còn lại.

  • Thời hạn hoàn thành.

  • Giới hạn phạm vi sử dụng nếu có.

Sau khi khắc phục xong, chủ đầu tư tiếp tục tổ chức nghiệm thu hoàn thành theo quy định.

Có thể nghiệm thu một phần công trình để đưa vào sử dụng không?

Có thể trong trường hợp phần công trình đó đã hoàn thành và đáp ứng đầy đủ các điều kiện cần thiết.

Chủ đầu tư có thể quyết định tổ chức nghiệm thu phần công trình để đưa vào khai thác, nhưng quá trình thi công các phần còn lại phải bảo đảm an toàn và không ảnh hưởng đến hoạt động bình thường của phần đã đưa vào sử dụng.

Điều này thường gặp ở những dự án lớn được triển khai theo nhiều phân kỳ hoặc nhiều khu vực.

Bước 6: Kiểm tra công tác nghiệm thu của cơ quan nhà nước khi thuộc đối tượng

Cần phân biệt:

Nghiệm thu của chủ đầu tư và kiểm tra công tác nghiệm thu của cơ quan nhà nước là hai nội dung khác nhau.

Không phải mọi công trình đều phải qua bước kiểm tra của cơ quan nhà nước.

Theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP, một số nhóm công trình thuộc diện phải được cơ quan có thẩm quyền kiểm tra công tác nghiệm thu trong quá trình thi công và khi hoàn thành, bao gồm các công trình thuộc dự án quan trọng quốc gia, công trình có quy mô lớn hoặc kỹ thuật phức tạp và các công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng theo phạm vi được quy định.

Cơ quan nhà nước kiểm tra những gì?

Tùy trường hợp, cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét công tác quản lý chất lượng và nghiệm thu của chủ đầu tư.

Nếu cần thiết, cơ quan kiểm tra có quyền yêu cầu:

  • Giải trình.

  • Khắc phục tồn tại.

  • Thí nghiệm đối chứng.

  • Kiểm định xây dựng.

  • Thử nghiệm khả năng chịu lực của kết cấu.

Vì vậy, với các công trình thuộc đối tượng phải kiểm tra, chủ đầu tư cần lập kế hoạch thủ tục này từ sớm thay vì chờ đến khi công trình hoàn thành.

Bước 7: Khắc phục tồn tại sau nghiệm thu

Nếu quá trình nghiệm thu phát hiện sai sót, nhà thầu cần thực hiện:

  • Sửa chữa.

  • Điều chỉnh.

  • Thay thế.

  • Hoàn thiện.

  • Thí nghiệm lại nếu cần.

  • Cập nhật hồ sơ.

Sau khi khắc phục, các bên kiểm tra lại trước khi xác nhận công việc đáp ứng yêu cầu.

Không nên coi biên bản tồn tại là thủ tục hình thức vì những lỗi nhỏ không được xử lý có thể ảnh hưởng đến vận hành và bảo trì sau này.

Bước 8: Hoàn thiện hồ sơ hoàn công

Trong quá trình thi công, những thay đổi thực tế cần được cập nhật vào hồ sơ hoàn công.

Bản vẽ hoàn công thể hiện vị trí, kích thước, vật liệu và thiết bị đã được sử dụng thực tế trong công trình theo định nghĩa tại Nghị định 207/2026/NĐ-CP.

Hồ sơ hoàn thành thường là nguồn tài liệu quan trọng cho:

  • Bàn giao.

  • Vận hành.

  • Bảo trì.

  • Sửa chữa.

  • Cải tạo.

  • Quản lý tài sản sau này.

Bước 9: Bàn giao và đưa công trình vào sử dụng

Sau khi công trình đáp ứng điều kiện nghiệm thu và hoàn thành các thủ tục liên quan, các bên thực hiện bàn giao theo phạm vi hợp đồng và quy định áp dụng.

Hồ sơ bàn giao có thể bao gồm:

  • Biên bản nghiệm thu hoàn thành.

  • Bản vẽ hoàn công.

  • Hồ sơ thiết bị.

  • Hướng dẫn vận hành.

  • Hồ sơ bảo hành.

  • Quy trình bảo trì.

  • Danh mục vật tư và thiết bị.

  • Các tài liệu pháp lý liên quan.

Từ thời điểm này, trách nhiệm vận hành, bảo hành và bảo trì cần được phân định rõ giữa các bên.

Quy trình nghiệm thu có thể hiểu ngắn gọn như thế nào?

Có thể tóm tắt toàn bộ quá trình như sau:

Thi công công việc

↓

Nhà thầu tự kiểm tra

↓

Đề nghị nghiệm thu

↓

Nghiệm thu công việc

↓

Nghiệm thu bộ phận/giai đoạn nếu cần

↓

Thí nghiệm – kiểm định – chạy thử

↓

Hoàn thiện hồ sơ

↓

Nghiệm thu hoàn thành

↓

Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra nếu thuộc đối tượng

↓

Khắc phục tồn tại

↓

Bàn giao – đưa vào sử dụng

Những lỗi thường gặp khi nghiệm thu công trình

Một số vấn đề phổ biến gồm:

  • Mời nghiệm thu khi công việc chưa hoàn thành.

  • Thiếu hồ sơ vật liệu.

  • Thiếu kết quả thí nghiệm.

  • Thi công khác Shop Drawing.

  • Sử dụng bản vẽ cũ.

  • Thiếu bản vẽ hoàn công.

  • Biên bản không đúng với thực tế.

  • Bỏ sót công việc bị che khuất.

  • Không cập nhật thay đổi thiết kế.

  • Thiếu chữ ký của thành phần cần thiết.

  • Chạy thử chưa đầy đủ.

  • Hồ sơ giữa các nhà thầu không đồng bộ.

Những vấn đề này có thể khiến quá trình nghiệm thu cuối dự án bị kéo dài.

Nhà thầu cần chuẩn bị gì trước khi mời nghiệm thu?

Trước khi gửi yêu cầu nghiệm thu, nhà thầu nên tự kiểm tra:

  • Công việc đã hoàn thành chưa?

  • Có đúng bản vẽ mới nhất không?

  • Vật liệu đã được chấp thuận chưa?

  • Kích thước và cao độ có đúng không?

  • Kết quả thí nghiệm đã có chưa?

  • Khu vực thi công đã được vệ sinh chưa?

  • Hồ sơ liên quan đã đầy đủ chưa?

  • Có tồn tại nào cần sửa trước không?

Tự kiểm tra tốt giúp tăng khả năng nghiệm thu ngay trong lần đầu.

Nghiệm thu và thanh toán có giống nhau không?

Không.

Nghiệm thu nhằm xác nhận chất lượng và tình trạng hoàn thành công việc.

Thanh toán là quá trình xác định giá trị được thanh toán căn cứ vào:

  • Hợp đồng.

  • Khối lượng.

  • Tiến độ.

  • Hồ sơ thanh toán.

  • Kết quả nghiệm thu.

  • Các điều kiện thương mại khác.

Biên bản nghiệm thu có thể là một trong những tài liệu quan trọng của hồ sơ thanh toán nhưng không đồng nghĩa với việc giá trị đó tự động được thanh toán.

Nghiệm thu và bàn giao khác nhau thế nào?

Nghiệm thu tập trung vào việc kiểm tra và xác nhận chất lượng.

Bàn giao là quá trình chuyển giao công trình, hạng mục, hồ sơ hoặc thiết bị từ bên thực hiện sang bên tiếp nhận.

Thông thường:

Nghiệm thu đạt yêu cầu → hoàn thiện thủ tục → bàn giao.

Vì sao nghiệm thu cần được thực hiện xuyên suốt công trình?

Nếu chờ đến cuối dự án mới kiểm tra, nhiều hạng mục đã bị che khuất hoặc rất khó sửa chữa.

Nghiệm thu theo từng công việc giúp:

  • Phát hiện sai sót sớm.

  • Giảm thi công lại.

  • Kiểm soát chất lượng.

  • Kiểm soát vật liệu.

  • Hỗ trợ quản lý khối lượng.

  • Hỗ trợ thanh toán.

  • Tạo hồ sơ đầy đủ cho công trình.

  • Thuận tiện cho nghiệm thu hoàn thành.

Vì vậy, nghiệm thu nên được xem là một phần của quá trình quản lý thi công chứ không chỉ là thủ tục cuối dự án.

Tìm hiểu kiến thức nghiệm thu trên Nhathau.com

Nhathau.com hướng đến xây dựng nền tảng thông tin chuyên ngành dành cho chủ đầu tư, nhà thầu, kỹ sư và các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng.

Bên cạnh hệ thống thông tin nhà thầu, Nhathau.com cung cấp các nội dung về nghiệm thu công trình, biện pháp thi công, Shop Drawing, BOQ, MEP, EPC và nhiều kiến thức phục vụ quản lý dự án.

Qua đó, người dùng có thể tham khảo thêm kiến thức trước khi lựa chọn nhà thầu hoặc triển khai công trình xây dựng.